今天是3月2日，2020年第三个月的第一个工作日。
文章从2019年开年苏州、无锡两地土拍火爆着眼，围绕苏州、无锡、常州三个城市近三年的房价基本走势、城市发展基本面、房地产市场环境和发展规律等角度分析，得出2019年常州土拍将延续苏锡火爆之势的前瞻论点。
3月4日，天宁顾家塘地块打响2019年常州市区首场土拍。最终金科以8030元/㎡楼面价、17.4%溢价率竞得该地块。不仅一扫2018年四季度以来土地市场的颓势，而且打响了2019年常州土拍，为整个2019年度的常州土拍奠定了火爆基调。历史可以借鉴，但又不尽相同。2020年初席卷全国的新冠肺炎疫情让全国房地产陷入“停摆”，处于供应端的土地市场自然也不能例外。☞ 2月28日，无锡市自然资源和规划局挂牌8宗涉宅地块，总面积约41万方，起拍楼面价在6008-14176元/㎡之间。其中，最贵的地块起拍楼面价为14176元/㎡，为8幅地块最高且没有最高限价规定。8宗涉宅用地将于3月31日9:30开拍。这是无锡2020年首次土地挂牌。
☞ 今天（3月2日），苏州园区科智路西、夷浜路南地块开启报名，91秒，已有5轮加价，共计1.54亿，实时总价146696万元，实时楼面价24022元/㎡，目前已达现房前一手。地块将于3月13日上午10:00开拍。这将是苏州农历年后首场土拍，其热度已然不低，非常值得期待。从苏州、无锡两个城市的土拍预告来看，2020年两地的土地热度依旧，不存在明显的降温趋势，但启动时间确实延后了，相比于2019年1-2月两地已经好几场竞拍厮杀，今年的土拍受疫情影响至少推迟了2个月。此前，苏州、无锡的土拍热潮刮到常州，带动常州土地市场复苏觉醒、到火爆。2020年，风向突变，常州首先打响苏锡常土拍第一枪！3月11日，武进区牛塘板块、湖塘老城区板块两宗住宅地块将拉开疫情后2020常州市区土拍的大幕，这也将是苏锡常三城市的首场土拍，是否会一炮打响2020年的常州土拍市场？或者说，3月常州市区待拍的三宗地块，都集中在武进区，3月土拍能否如往年一样奠定整个年度土拍火爆的基调？
常州三年去库存后，自2017年5月起市区恢复经营性地块供应。回顾2017年以来的常州土拍，我们不难发现，过去三年，常州市区各年度首月土拍多起始于武进区。
2017年6月，常州市区重启土拍。6月21日成交天宁、新北三宗地块后，6月22日，美的竞得武进湖塘老城区板块的万达东地块，溢价率高达83.2%，成为2017年度常州市区溢价率最高涉宅地块，也是2017年至今溢价率第三高地块。2018年，2月底土地市场启动，即新城在武进洛阳板块拿下的乡镇地块。此宗宅地历经84轮加价，角逐激烈，溢价率也颇高。它的成交也开启了常州乡镇商品房市场，新城创下的一个多月清盘的乡镇盘销售奇迹也刺激了更多房企开始关注常州乡镇土地市场，促成了2018年乡镇板块异军突起，成交火爆的土拍格局之一。2019年，市区土拍从3月开启，土拍第二把火由武进区的红星美凯龙东地块点燃，溢价率高达55.2%。2020年1月，经开区和新北区各有两宗地块成交，且均创造了不错的竞拍成绩。尤其是横山桥地块，楼面价达到7694元/㎡、溢价率73.7%，刷新了常州乡镇板块地价记录。但这里我们更加相信，今年1月份的4场土拍，更像是2019年地市热度的延续，而农历年后3月的土拍，因经过了新年长假、疫情停摆期，更具备2020年度常州土地市场的风向标意义，因此它们的成交结果也具有更多探讨意义。土地市场是楼市发展的晴雨表，它既保障住宅市场开发前端的土地供应，起到一定的保障供需平衡的作用，又因是房地产开发的前端具有市场预期效应，带有提振或抑制市场信心的意义。因此，每年度有土拍的首月的市场表现都至关重要。从武进区域发展本身及楼市发展情况来看，显然它都具备撑起常州年度土地市场的能力和格局。第一，从区域本身来看，武进区地域覆盖广，可用于住宅开发地块占比较高。武进位于常州的南面，总面积1066平方公里，接近整个常州市面积的1/4。目前整个片区形成了以湖塘老城区、新天地公园、武高新、西太湖、戚墅堰等城区板块，和多个周边乡镇板块。
在城市化进程中，可用于住宅开发、城市建设的地块较多，因此，在全市供地比例中也相对更高。第二，区域板块差异化明显，各类购房需求均能得到满足。武进区地广，可分为10余个板块，而且各板块差异明显，各具特色。武进区既包含人居配套最为完善、发展最成熟的老中心——湖塘老城区板块，有以生态著称的以花园街轴线为发展的富人区——新天地公园板块，有以历史人文见长的又一个富人区——淹南板块，也有以产业科技创新为核心的武高新板块、生态湖景圣地西太湖板块，也有实力不容小觑、发展各具特色的乡镇板块……
因此，武进区可以出让不同资质的土地，不同层次的购房需求都能得到对应的补足。第三，从经济层面上看，武进人口稠密、经济发达、旺盛的购房需求有强劲经济实力支撑，催生房地产市场活跃。武进区常住人口超过145万，庞大的人口基数支撑了楼市的发展基础，有着强劲的置业、置换需求。而且武进经济实力雄厚，不仅整体经济强盛，常年位居中国综合实力百强区前三，而且私营企业众多，人民富裕，购买力强且旺盛。
第四，从楼市发展来看，武进区住宅供需量大，市场发展稳健。根据克而瑞数据统计，近三年来，常州市区各区域商品住宅供应量最大的是武进区，年均供应量在200万方左右，占到该年度市区供应总量的35-45%左右；而成交量也是武进区最大，占到该年度市区成交总量的40-45%左右，且供求关系也比较健康。武进区的楼市体量、规模和发展活力可见一斑。
而且武进区发展最成熟的湖塘老城区板块也是常州全市成交量最大的板块，自2011年以来连续9年霸占常州市商品住宅成交板块TOP榜冠军之位，板块楼市发展活力无限。基于以上诸多原因，新入常州的外来房企多愿意首先在武进区摘地试水，而深耕型房企也不会放弃武进这个大市场。再者，从3月即将开拍的武进三宗地块来看，均位于武进这两年最热门、城市面貌发展最快的板块。无论是城市中心湖塘老城区板块，还是后起之秀牛塘板块、常州副中心武高新板块，从自身的区域发展、人居配套来看都可圈可点。尤其是湖塘老城区板块的武宜北路西侧、聚湖东路北侧地块，是2017年以来三年多该板块入市的第二宗宅地，稀少的土地供应、成熟的区域发展使得该地块关注度非常高。据了解，目前已有20余家房企关注该地块。虽然湖塘老城区板块住宅成交量常年领先，但随着老盘去化殆尽、新盘供应有限，板块库存见底。据克而瑞数据统计，截止到2020年1月，该板块住宅存量仅12.3万方，去化周期仅2.8个月。因此，该地块的入市肯定会掀起2020常州土拍的第一拨浪潮。从地块9496元/㎡的起拍楼面价来看，不排除刷新板块乃至区域地价纪录，登顶新地王的可能。
本文代表克而瑞常州机构观点，供参考